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Quem sou eu
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Algumas das principais formas de aquisição de imóveis:
- Compra e venda: É a forma mais comum. Nela, o vendedor se compromete a transferir a propriedade de um imóvel ao comprador mediante pagamento do preço acordado.
- Doação: A doação é um ato pelo qual alguém, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra pessoa.
- Permuta: Na permuta, as partes trocam bens entre si, e caso haja valor complementar a ser pago por um dos permutantes, esse valor é chamado de “torna”.
- Herança: É a transmissão de bens, direitos e deveres de uma pessoa que faleceu para seus herdeiros legais.
- Adjudicação: Trata-se de uma forma de aquisição em que o bem é transferido como resultado de uma decisão judicial, por exemplo, em processos de divisão de bens ou leilões judiciais.
- Usucapião: É uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta, observadas certas condições legais. No Brasil, existem diferentes modalidades de usucapião (por exemplo, usucapião extraordinário, ordinário, familiar, entre outros), cada uma com seus requisitos específicos.
- Incorporação imobiliária: Refere-se ao processo pelo qual uma empresa incorpora um imóvel para construção de unidades autônomas (por exemplo, apartamentos em um condomínio). Os compradores adquirem as unidades ainda na planta e, quando o empreendimento é concluído, as propriedades individuais são regularizadas.
- Legitimação de posse: Em certos casos, o poder público pode reconhecer a posse de terras públicas por particulares, convertendo-a em propriedade, principalmente em situações de regularização fundiá
- Aquisição por acessão: Refere-se à aquisição de propriedade pelo acréscimo natural ou artificial de um bem. Por exemplo, quando um terreno é ampliado pelo acréscimo de terra resultante de um processo natural (como sedimentação) ou humano (como aterro).
Essas são algumas das formas principais de aquisição de imóveis no Brasil. Em todos os casos, é importante respeitar as normas legais e procedimentos aplicáveis, bem como consultar um advogado especializado para orientações e verificação de todos os detalhes envolvidos.
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Vamos dissecar cada caso para ficar mais claro o que é cada uma dessas formas de aquisição de imóveis:
Aquisição de Imóveis por Compra e Venda no Brasil
A compra e venda de imóveis é uma das formas mais tradicionais e frequentes de aquisição de propriedade imobiliária no Brasil. Trata-se de uma transação onde uma parte (vendedor) se compromete a transferir a propriedade de um bem imóvel à outra parte (comprador) mediante o recebimento de um valor previamente acordado.
Procedimento e Cautelas:
- Documentação: Antes de efetuar a compra, é essencial verificar toda a documentação do imóvel e do vendedor. Isso inclui a matrícula do imóvel, certidões negativas de débitos e encargos, histórico de propriedade e outros documentos que possam comprovar a legitimidade da venda.
- Contrato de Promessa de Compra e Venda: Muitas vezes, as partes iniciam o processo de compra e venda através de um contrato de promessa de compra e venda. Este documento estipula as condições de pagamento, prazos, obrigações das partes e outros detalhes pertinentes.
- Registro: Após a efetivação da compra e venda, é crucial registrar a transação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Só assim o comprador se tornará oficialmente o proprietário do bem, garantindo seus direitos sobre o imó
- Pagamento: As formas de pagamento podem variar. Enquanto algumas vendas são à vista, outras envolvem financiamentos, parcelamentos ou outras condições especiais.
Aspectos Legais:
A legislação brasileira estabelece diversas normas que regulamentam a compra e venda de imóveis. O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 481 a 532, detalha os aspectos gerais dos contratos de compra e venda, incluindo direitos e obrigações das partes.
Vale ressaltar a importância da cláusula de “sinal” ou “arras”, que serve como uma garantia para ambas as partes. Se o comprador desistir do negócio, poderá perder o sinal; se o vendedor desistir, terá que devolver o valor em dobro ao comprador.
A aquisição de imóveis por compra e venda é um processo que exige cuidado, atenção aos detalhes e, muitas vezes, o auxílio de profissionais especializados, como corretores e advogados. Seguindo as normas legais e tomando as devidas precauções, o processo de compra e venda pode ser realizado com segurança e eficiência, permitindo que as partes envolvidas alcancem seus objetivos e garantam seus direitos.
Aquisição de Imóveis por Doação no Brasil
A doação é uma das formas jurídicas de transferência de propriedade de bens, e quando se refere a imóveis, exige cuidados e procedimentos específicos. Ela é caracterizada pela transferência voluntária e gratuita de um bem, de propriedade do doador, em benefício do donatário, que o recebe gratuitamente.
Procedimento e Cautelas:
- Instrumento público: No Brasil, para que a doação de um imóvel seja válida, ela deve ser feita por meio de escritura pública, lavrada em cartó Apenas com a escritura é que se concretiza a intenção de doar.
- Registro: Assim como na compra e venda, a doação só se torna efetiva perante terceiros após seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
- Cláusulas restritivas: É possível que, no ato da doação, o doador estabeleça certas cláusulas, como a de inalienabilidade (o bem não pode ser vendido), impenhorabilidade (o bem não pode ser penhorado) ou incomunicabilidade (o bem não se comunica em caso de casamento do donatário).
Aspectos Legais:
O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 538 a 564, aborda o instituto da doação, estabelecendo os requisitos para sua validade, as obrigações do doador e do donatário, e os efeitos da doação.
É importante notar que existem limitações para a doação. O doador não pode doar todos os seus bens sem deixar parte suficiente para quitar suas dívidas, e também deve respeitar a legítima dos herdeiros necessários.
Implicações fiscais:
A transferência de imóveis por meio de doação pode gerar a obrigatoriedade do pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é um imposto estadual. As alíquotas e isenções variam de estado para estado, por isso, é fundamental consultar a legislação do estado em que o imóvel está localizado.
A doação de imóveis é um ato generoso que possibilita a transferência de patrimônio sem contraprestações financeiras. No entanto, para que essa transferência seja realizada de forma segura e em conformidade com a lei, é essencial observar as formalidades e implicações legais e fiscais envolvidas, sendo muitas vezes recomendado o auxílio de um advogado especializado.
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Aquisição de Imóveis por Permuta no Brasil
A permuta é uma das modalidades de transação imobiliária menos conhecidas, mas ainda assim amplamente utilizada no Brasil. Ela ocorre quando duas partes trocam bens de natureza semelhante, sem necessariamente envolver uma transação financeira como meio principal de compensação.
Procedimento e Cautelas:
- Instrumento público: Semelhante à compra e venda e à doação, a permuta de imóveis também exige a lavratura de uma escritura pública em cartório para sua validaçã
- Valor dos bens: Embora a ideia central da permuta seja a troca de bens de valores equivalentes, pode haver situações em que os imóveis possuam valores distintos. Nesse caso, uma das partes pode compensar a outra com um valor monetário adicional, chamado de “torna”.
- Registro: Após a concretização da permuta através da escritura, é crucial registrar a transação no Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a mudança de propriedade.
- Avaliação: É aconselhável que ambas as partes realizem avaliações independentes dos imóveis a serem permutados para garantir que a troca seja justa.
Aspectos Legais:
A permuta é regulamentada pelo Código Civil Brasileiro nos artigos 533 a 538. Nesses artigos, a lei estabelece que, salvo disposição em contrário, a permuta de valores desiguais de bens imóveis estará sujeita às mesmas regras da compra e venda e à legislação sobre intermediários.
Implicações fiscais:
Na permuta, ambas as partes podem ser consideradas, ao mesmo tempo, vendedoras e compradoras. Por isso, pode haver a incidência de impostos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A forma como este imposto é calculado e cobrado pode variar de acordo com o município em que o imóvel está localizado.
A permuta é uma alternativa interessante para quem deseja adquirir um novo imóvel, mas não quer ou não pode se desfazer de um bem por meio de venda direta. Contudo, como toda transação imobiliária, requer atenção aos detalhes, avaliação adequada dos imóveis e observância das formalidades legais. Em muitos casos, contar com o suporte de profissionais, como corretores de imóveis e advogados, pode facilitar e garantir a segurança do processo.
Aquisição de Imóveis por Herança no Brasil
A herança é uma das formas de transmissão de propriedade de bens após o falecimento de uma pessoa. No Brasil, o processo de transferência de bens por herança é regido pelo Código Civil e envolve diversas etapas e formalidades.
Procedimento e Cautelas:
- Abertura de inventário: Após o falecimento, é necessário iniciar um processo judicial ou extrajudicial chamado inventário. Esse processo tem como objetivo listar todos os bens do falecido, pagar as dívidas e, por fim, distribuir os bens entre os herdeiros.
- Partilha: Depois de pagas as dívidas e avaliados os bens, a partilha é realizada, distribuindo-se os bens entre os herdeiros de acordo com o testamento (se houver) ou conforme a lei.
- Registro: Após a homologação da partilha pelo juiz (em processo judicial) ou a finalização do inventário extrajudicial, os herdeiros devem registrar a mudança de propriedade no Cartório de Registro de Imó
- Testamento: Caso o falecido tenha deixado um testamento, ele poderá alterar a distribuição legal dos bens. No entanto, deve-se respeitar a legítima, que é a parte da herança reservada por lei aos herdeiros necessários.
Aspectos Legais:
O processo de herança é tratado no Código Civil Brasileiro, nos artigos 1.784 a 2.027. Esses artigos detalham desde o início da sucessão até a finalização da partilha, passando por assuntos como direitos dos herdeiros, ordem de vocação hereditária e a figura do testamento.
Implicações fiscais:
A transmissão de bens por herança está sujeita ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). A alíquota e as isenções variam de estado para estado, mas geralmente são calculadas com base no valor venal do imóvel.
A aquisição de imóveis por herança é um processo que, embora natural, envolve uma série de etapas e formalidades legais. Ele pode ser complexo, especialmente quando há muitos bens envolvidos ou conflitos entre herdeiros. Portanto, é altamente recomendável a orientação de um advogado especializado em direito sucessório para garantir que a transmissão da propriedade ocorra de forma tranquila e em conformidade com a lei.
Aquisição de Imóveis por Adjudicação no Brasil
A adjudicação é um mecanismo legal pelo qual uma pessoa adquire a propriedade de um bem em decorrência de um processo judicial. No contexto imobiliário, a adjudicação é comumente associada a processos de execução, onde, para satisfazer uma dívida, o bem do devedor é levado a leilão. Se não há licitantes interessados ou se o valor ofertado não cobre a dívida, o credor pode requerer a adjudicação do imóvel.
Procedimento e Cautelas:
- Processo de Execução: A adjudicação ocorre em um processo de execução, no qual o credor busca a satisfação de seu crédito pela venda judicial de bens pertencentes ao devedor.
- Leilão Judicial: Antes da adjudicação, o bem é levado a leilã Caso não haja arrematantes ou as ofertas não alcancem o valor da dívida, a adjudicação torna-se uma opção.
- Pedido de Adjudicação: O credor pode requerer ao juiz a adjudicação do bem, assumindo-o como pagamento da dívida. Em geral, o valor do bem adjudicado é utilizado para quitar o débito, e qualquer saldo remanescente é devolvido ao devedor.
- Registro: Uma vez que o juiz homologue a adjudicação, o credor deve registrar a mudança de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Aspectos Legais:
A adjudicação está prevista no Código de Processo Civil (CPC) Brasileiro, mais especificamente nos artigos relacionados ao processo de execução. Esses dispositivos legais estabelecem as condições, prazos e procedimentos para a adjudicação de bens em processos judiciais.
Implicações fiscais:
A transferência de propriedade via adjudicação pode estar sujeita a impostos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), dependendo da legislação local e das circunstâncias específicas do processo.
A aquisição de imóveis por adjudicação é um instrumento poderoso no âmbito jurídico, permitindo que credores recuperem seus créditos quando outras tentativas de cobrança falham. Contudo, é um processo que envolve múltiplas etapas e formalidades, e sua efetivação requer atenção meticulosa às disposições legais. Em muitos casos, a assistência de um advogado especializado pode ser crucial para garantir que a adjudicação ocorra de forma correta e eficaz.
Aquisição de Imóveis por Usucapião no Brasil
Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel em decorrência do seu uso prolongado e ininterrupto, aliado ao cumprimento de certos requisitos estabelecidos em lei. Esse mecanismo legal reconhece a posse consolidada e transforma-a em propriedade plena, garantindo segurança jurídica aos indivíduos que, de fato, exercem a posse de um imóvel.
Requisitos e Modalidades:
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta: O interessado deve possuir o imóvel de forma contínua, sem oposição e como se fosse o proprietá
- Usucapião Urbana: A posse de um imóvel urbano por 5 anos, sem interrupção, para quem não possui outro imóvel, pode resultar na aquisição da propriedade, desde que o imóvel tenha até 250m² e seja utilizado para moradia.
- Usucapião Rural (Pro labore): A posse de um imóvel rural por 5 anos, sem interrupção, pode resultar na aquisição da propriedade, desde que o imóvel tenha até 50 hectares e seja utilizado para moradia e trabalho próprio ou da famí
- Usucapião Extraordinária: Possuir um imóvel por 15 anos ininterruptamente pode resultar na aquisição da propriedade, tempo que pode ser reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado obras e serviços de caráter produtivo.
Processo de Usucapião:
Para reconhecimento da usucapião, geralmente, é necessário ingressar com uma ação judicial. Contudo, a legislação também prevê a usucapião extrajudicial, que pode ser realizada diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que cumpridos determinados requisitos.
Aspectos Legais:
A usucapião está prevista no Código Civil Brasileiro, nos artigos 1.238 a 1.242, e também é tratada na Constituição Federal e em outras leis específicas. Cada modalidade possui seus próprios requisitos e prazos, que devem ser rigorosamente observados.
Implicações fiscais:
Ao obter a propriedade por usucapião, o novo proprietário pode ser responsável por eventuais débitos tributários do imóvel, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Por isso, é importante verificar a situação fiscal do bem.
A usucapião é uma ferramenta jurídica fundamental para garantir segurança jurídica e social, reconhecendo e protegendo aqueles que, ao longo dos anos, fizeram de um imóvel sua moradia ou fonte de sustento. Contudo, é um processo que requer paciência e a observância de critérios legais específicos. Recomenda-se, em muitos casos, a assistência de um advogado especializado para orientar e conduzir o processo de reconhecimento do direito.
Aquisição de Imóveis por Incorporação Imobiliária no Brasil
A incorporação imobiliária é um mecanismo pelo qual se permite e organiza a construção de edificações compostas por unidades autônomas, geralmente condomínios verticais (prédios) ou horizontais (casas em condomínio). Essa figura jurídica é crucial no mercado de imóveis, uma vez que viabiliza a venda de unidades imobiliárias ainda na planta, antes mesmo do início ou término da construção.
Conceito e Características:
- Incorporador: O incorporador é a pessoa física ou jurídica que se compromete a construir ou contratar a construção de edificações, comercializando as unidades a serem construídas ou já edificadas.
- Registro da Incorporação: Para que o incorporador possa comercializar as unidades imobiliárias, é necessário que a incorporação esteja devidamente registrada no Cartório de Registro de Imó Esse registro garante segurança jurídica aos futuros adquirentes e comprova a seriedade da incorporação.
- Memorial de Incorporação: Esse documento, registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, contém as informações essenciais do projeto, como descrição das unidades, área do terreno, projetos de arquitetura, entre outros.
Aquisição da Unidade:
- Contrato de Promessa de Compra e Venda: Com a incorporação registrada, o incorporador está apto a vender unidades na planta. O adquirente assina um contrato, comprometendo-se a pagar pelo imóvel e o incorporador a entregá-lo conforme as especificações acordadas.
- Pagamento: Normalmente, as unidades são pagas em parcelas, muitas vezes financiadas por instituições bancárias. É comum haver uma entrada, seguida de parcelas mensais e intercaladas, podendo haver uma parcela final na entrega das chaves.
- Entrega e Registro: Após a construção e obtenção do “Habite-se” (autorização de ocupação) da prefeitura, o incorporador entrega a unidade ao adquirente. Este, por sua vez, deve registrar a propriedade no Cartório de Registro de Imó
Aspectos Legais:
A incorporação imobiliária está prevista na Lei nº 4.591/64. Esta legislação define os direitos e deveres do incorporador e dos adquirentes, assegurando o equilíbrio nas relações e a transparência nos negócios.
A incorporação imobiliária desempenha um papel vital no setor imobiliário brasileiro, permitindo o desenvolvimento e crescimento de cidades. Para os adquirentes, representa uma oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria. Contudo, é essencial que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres, garantindo uma transação segura e conforme a lei.
Aquisição de Imóveis por Legitimação de Posse no Brasil
A legitimação de posse é um instrumento jurídico que busca reconhecer e formalizar a situação de milhares de famílias que ocupam terras públicas sem o devido título de propriedade, muitas vezes por décadas. Essa figura legal surge como uma resposta à complexidade fundiária brasileira, proporcionando uma forma de integração social e regularização da situação de muitos ocupantes.
Conceito e Características:
- Reconhecimento Formal: A legitimação de posse é um ato que reconhece a situação de fato de ocupantes de terras públicas, convertendo essa posse em um título formal.
- Primeiro Passo para a Propriedade: A legitimação de posse não é o mesmo que um título de propriedade, mas é um passo anterior e necessário para que o possuidor possa, futuramente, obter a propriedade definitiva.
Requisitos:
- Ocupação de Terra Pública: A legitimação de posse só se aplica a terras públicas, ou seja, terras pertencentes à União, estados ou municípios.
- Posse Direta e Pacífica: O ocupante deve demonstrar que sua posse é direta, sem intermediação de terceiros, e pacífica, sem conflitos ou disputas.
- Finalidade Específica: Em geral, a legitimação de posse é concedida para terras ocupadas para moradia do possuidor ou sua famí
Processo de Legitimação:
- Requerimento Administrativo: O interessado deve apresentar um requerimento ao órgão fundiário responsável, que pode ser federal, estadual ou municipal, dependendo da localização da terra.
- Avaliação: O órgão competente avaliará o pedido, verificando se a ocupação atende aos requisitos previstos em lei.
- Concessão da Legitimação: Uma vez atendidos os requisitos, o órgão emitirá um título de legitimação de posse em nome do possuidor.
Aspectos Legais:
A legitimação de posse está prevista em diversas leis e normativas, muitas vezes associadas a programas de regularização fundiária. A Lei nº 11.977/2009, por exemplo, trata da regularização fundiária urbana e prevê a legitimação de posse como uma das etapas.
A legitimação de posse é um instrumento vital para a efetivação do direito à moradia e a resolução de conflitos fundiários no Brasil. Ao proporcionar um caminho legal para a regularização de ocupações, busca-se garantir dignidade e segurança jurídica a milhares de famílias que, historicamente, vivem à margem da formalidade.
Aquisição de Imóveis por Acessão no Brasil
A acessão é um dos modos originários de aquisição da propriedade, onde o proprietário de um bem torna-se titular de tudo aquilo que este bem gerar, seja de forma natural ou artificial. No contexto imobiliário, a acessão se refere, majoritariamente, às transformações ocorridas em um terreno, sejam elas naturais, como o acúmulo de sedimentos, ou artificiais, provenientes de construções e plantações.
Conceito e Características:
- Acessão Natural: Relaciona-se ao acréscimo de terras decorrente de fenômenos naturais. Por exemplo, o aluvião, que ocorre quando um rio deposita sedimentos nas margens, aumentando a área do terreno ribeirinho pertencente a um proprietá
- Acessão Artificial: Refere-se ao acréscimo que resulta da ação humana, como construções ou plantações. Quando alguém edifica ou planta em terreno próprio com materiais alheios, ou vice-versa, há uma série de regras no Código Civil que determinam quem será o proprietário daquilo que foi construído ou plantado.
Requisitos e Casos:
- Benfeitorias: Quando um indivíduo constrói em seu próprio terreno com materiais de terceiros, ele deve indenizar o dono dos materiais, mas a construção torna-se sua por acessã
- Construção em Terreno Alheio: Se alguém edifica em terreno de terceiros de boa-fé (acreditando que o terreno é seu), a edificação pode ser adquirida pelo proprietário do terreno, mediante pagamento de indenização, ou o construtor pode ser obrigado a comprar o terreno pelo valor do solo.
- Plantio em Terreno Alheio: Similar à construção, se alguém planta em solo de terceiros, o proprietário do terreno pode adquirir as plantações mediante indenização ou o plantador pode ser obrigado a comprar o solo.
Aspectos Legais:
O tema da acessão está detalhadamente regulado nos artigos 1.248 a 1.259 do Código Civil Brasileiro. O código estabelece uma série de regras e princípios para solucionar os possíveis conflitos que surgem de situações de acessão, buscando sempre a justa indenização e o equilíbrio nas relações de propriedade.
A acessão é uma forma de aquisição da propriedade que visa harmonizar os interesses dos proprietários com as transformações que ocorrem nos bens, sejam elas naturais ou fruto da ação humana. Ela demonstra a dinâmica do direito de propriedade e a necessidade de adaptar-se às constantes mudanças e interações entre proprietários e seus bens.
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